Retten i Helsingørs dom af 27. maj 2024

Sagsøger købte i 2021 en lejlighed, der blev solgt med angivelse af, at der indgik et loftsrum, hvortil der var etableret adgang med en indvendig trappe. Loftsrummet fremstod velegnet til anvendelse til fx garderobe, hjemmearbejdsplads, opmagasinering el.lign., og sagsøger betalte den pris for lejligheden, som sagsøgte krævede.

Kort efter købet af lejligheden blev det drøftet på en generalforsamling i ejerforeningen, om loftsrummet overhovedet var blevet lovligt inddraget til beboelse, hvilket sagsøger blev pålagt at undersøge. Undersøgelserne viste, at loftsrummet ikke var lovligt til beboelse, og at det var ikke muligt at opnå dispensation fra kommunen til retlig lovliggørelse rummet. Sagsøgers undersøgelser viste også, at loftsrummet var blevet inddraget til beboelse forud for, at sagsøgers sælger købte lejligheden.

Sagsøger rejste herefter krav om forholdsmæssigt afslag over sin sælger svarende til den anslåede salgsværdi af lejligheden uden loftsrummet på tidspunktet for sagsøgers køb af lejligheden med tillæg af udgifterne til udbedring af de ulovlige forhold, dvs. retablering af loftsrummet og fjernelse af indvendig trappe dertil m.m.

Da sagsøgers sælger afviste sagsøgers krav, anlagde sagsøger retssag, hvorunder det var nødvendigt at afholde syn og skøn, dels ved ejendomsmægler, dels ved bygningssagkyndig med henblik på at fastslå henholdsvis salgsværdien af lejligheden uden loftsrummet og udgifterne til fysisk lovliggørelse af forholdene, herunder retablering.

Ejendomsmægleren vurderede, at salgsprisen uden loftsrum ville have været 85.000 kr. lavere. Den bygningssagkyndige vurderede, at udgifterne til fysisk lovliggørelse ville overstige udgifterne til retablering endog meget betydeligt, hvorefter sagsøger valgte at betale for retablering og kræve udgiften dertil refunderet af sagsøgte med tillæg af differencen i salgsprisen.

Retten fandt, at loftsrummet var ulovligt inddraget i lejlighedens boligareal, og at der ikke kunne ske hverken retlig eller fysisk lovliggørelse. Der forelå således en mangel ved lejligheden. I henseende til erstatningsopgørelsen fandt retten endvidere, at det forholdsmæssige afslag skulle fastsættes således som påstået af sagsøger. Retten bemærkede i den forbindelse, at beløbet hverken absolut eller relativt udgjorde uvæsentligt beløb, når også hensås til manglens karakter.

Kommentar:

Dommens resultat og begrundelse er helt korrekt og ikke overraskende. Sælger af fast ejendom bærer som udgangspunkt risikoen for ulovlige bygningsindretninger og må sikre sig, at det, der sælges, svarer til det aftalte. Det påhviler dog også køber at iagttage sin tabsbegrænsningspligt, hvilket kommer til udtryk ved, at retten udtrykkeligt lægger vægt på, at det ulovlige forhold hverken kunne udbedres retligt eller fysisk. Det er i øvrigt værd at bemærke, at retten i henseende til opgørelsen af det forholdsmæssige afslag lægger vægt på, at afslaget hverken er uvæsentligt i absolut eller relativ henseende.

Sagen er for sagsøger forberedt af bl.a. advokat Thomas Birch og procederet af advokat Tanja Gantzhorn. Det vides ikke, om dommen ankes.

Læs dommen her