Retten i Aarhus’ dom af 26. maj 2026

Sælgerne renoverede og etablerede pejs og skorsten i deres hus i 2019. Installationen blev tilmeldt og godkendt af skorstensfejer 4. januar 2019. Ejendommen blev solgt i 2023 under huseftersynsordningen, og sælgerne oplyste i den forbindelse, at huset var blevet totalrenoveret, og at alle ikke autoriserede arbejder var udført som med medbyg/selvbyg. Der blev også oplyst herom ved efterfølgende korrespondance mellem ejendomsmægler og købers rådgiver.

Den 15. oktober 2024 opstod der brand i etageadskillelsen i ejendommen. En undersøgelse fra DBI rekvireret af det regressøgende forsikringsselskab konkluderede, at branden skyldtes varmeafgivelse fra et uisoleret stålrør til aftrækket fra pejsen placeret for tæt på brændbart materiale.

Vidneforklaringer fra bl.a. køber, skorstensfejere og taksator understøttede, at konstruktionen af aftræk og skorsten var sikkerhedsmæssigt uforsvarlig. Den ene af de to skorstensfejere, som afgav forklaring for retten, havde dog formelt godkendt pejs og skorsten i 2019 til ibrugtagning.

Det fremgik også af sagen, at sælgerne havde indkøbt pejs og alle materialer til brug for aftræk og skorsten som en samlet pakke fra et pejsecenter.

Retten fandt med henvisning til DBI’s rapport, at branden skyldtes en konstruktionsfejl ved etablering af skorstenen, idet der var anvendt uisolerede rør med for kort afstand til brandbart materiale.

Spørgsmålet var herefter, om sælgerne havde handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Selvom der ikke var svaret udtrykkeligt i sælgeroplysningerne i tilstandsrapporten på, om totalrenoveringen var udført som selvbyg, fremgik det af oplysningerne i sagen, at køber på anden vis var orienteret tilstrækkeligt derom.

Hvad angår etableringen af skorstenen i øvrigt fandt retten, at sælgerne havde udvist en høj grad af uagtsomhed, men at uagtsomheden ikke var af en sådan karakter, den kunne betegnes som groft uagtsom. Retten lagde herved vægt på, at pejs og skorstensrør var købt som en samlet pakke fra en forhandler af pejse, og at pejs m.v. var blevet godkendt til brug af skorstensfejer. Der kunne heroverfor ikke lægges vægt på en forklaring fra en anden skorstensfejer om, at han angiveligt havde advaret imod konstruktionen og havde nægtet at godkende skorstenen.

Sælgerne blev herefter frifundet.

Dommen viser, at der skal endog meget høj grad af uagtsomhed til, førend der foreligger grov uagtsomhed i den forstand, som begrebet forstås og anvendes i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Dette er i overensstemmelse med lovens formål og ønsket om at placere risikoen for mangler ved fast ejendom under en forsikringsordning, hvorefter der kun undtagelsesvist skal kunne gøres krav gældende mod en sælger af fast ejendom, jf. UfR2002.828H. Dommen har også visse lighedstræk med FED2018.1602V i henseende til bedømmelsen af beviserne for grov uagtsomhed.

Sagen er for sælgerne forberedt af advokat Thomas Birch og procederet af adv.fm. Emma Roya Hoffmeyer.