Sælger af fast ejendom frifundet for krav om erstatning for arealmangler

Sagsøgte solgte i 2021 sin bolig til sagsøger. Det blev i den forbindelse oplyst i salgsopstillingen, at ejendommens boligareal udgjorde ca. 215 m2. I BBR-ejermeddelelsen, som også var en del af handlens dokumenter, var det tillige angivet, at husets boligareal var 215 m2.

Kort efter overtagelsen af ejendommen blev sagsøger opmærksom på, at boligarealet muligvis var mindre end angivet i aftalegrundlaget, og fik foretaget en opmåling ved et firma specialiseret i arealopmålinger. Opmålingerne viste, at boligarealet udgjorde 174 m2, idet 41 m2 i husets nederste etage angiveligt var kælder, som ikke var lovligt til beboelse. Sagsøger rettede derefter henvendelse til kommunen og fik rettet boligarealet i ejendommens BBR-ejermeddelelse til 174 m2. Dernæst rejste sagsøger krav om erstatning svarende til 1,2 mio. kr. overfor sagsøgte for de angivelige arealmangler.

Sagsøgte afviste erstatningskravet under henvisning til, at der slet ikke var tale om arealmangler.

Det forholdt sig således, at kommunen helt tilbage i 1969 meddelte daværende ejer af ejendommen, at der fra kommunens side ”… intet vides at erindre imod, at bebyggelsen benyttes, som hidtil, til beboelse”. Sidenhen havde kommunen i 1996 fået foretaget opmålinger af ejendommen, der viste, at boligarealet udgjorde 215 m2.
Sagen blev herefter indbragt for retten, og som led i sagsforberedelsen blev der udmeldt syn og skøn til fastsættelse af ejendommens boligareal. Skønsmanden fandt bl.a., at maksimalt 171 m2 i ejendommen var lovligt til beboelse i henhold til det bygningsreglement, der var gældende på salgstidspunktet i 2021.

Der blev herefter rettet henvendelse til kommunen med en række spørgsmål vedrørende ejendommens arealforhold. Kommunen henviste bl.a. til førnævnte meddelelse fra 1969 og gentog således, at der fra kommunens side ikke var indvendinger imod, at beboelsesarealet i ejendommen var angivet til ca. 215 m2, idet dette stemte overens med den oprindelige anvendelse og indretning af ejendommen samt tegninger tilbage fra 1919.

Sagsøger rekvirerede også syn og skøn til vurdering af ejendommens salgspris i 2021, hvis boligarealet havde været angivet til 174 m2. Valuarvurderingen heraf kom dog ikke til at spille nogen rolle, idet retten frifandt sagsøgte.

Retten fandt således, at kommunen i 1969 havde truffet en forvaltningsretlig afgørelse, som sammen med sagens dokumenter i øvrigt, måtte anses at fastsætte, at kommunen havde godkendt et samlet beboelsesareal i ejendommen på 215 m2. Herefter fandt retten, at sagsøger ikke havde godtgjort, at der forelå arealmangler ved ejendommen, da sagsøger købte den af sagsøgte. Det kunne ikke føre til et andet resultat, at sagsøger efterfølgende fik ændret boligarealet til 174 m2.

Dommen viser, at man må forholde sig til samtlige oplysninger, der indgår i en handel om fast ejendom, når man skal vurdere, om der fra sælgers side er afgivet urigtige oplysninger, herunder om ejendommens arealanvendelse. Det spiller tillige ind med betydelig vægt, hvad der på salgstidspunktet er godkendt til beboelse af den kommune, hvor ejendommen er beliggende.

Heroverfor er det uden betydning, hvad man som ejer selv indberetter til kommunen i henseende til ejendommens boligareal i forhold til mulighederne for at gennemføre krav om erstatning overfor sælger.

Sagen blev for sagsøgte forberedt og ført af advokat Thomas Birch.